Usufruit et nue-propriété : comment calculer les droits de succession

Avant de parler de calcul, il faut maîtriser les notions de base.

La pleine propriété est le droit de jouir et de disposer d'un bien de la manière la plus absolue. Elle se décompose en deux droits distincts :
- L'usus : le droit d'user du bien.
- Le fructus : le droit d'en percevoir les fruits (comme les loyers).

Le démembrement consiste à séparer ces droits :
- L'usufruit réunit l'usus et le fructus : l'usufruitier peut utiliser le bien et en tirer des revenus, mais il ne peut pas le vendre sans l'accord du nu-propriétaire.
- La nue-propriété est le droit de disposer du bien, c'est-à-dire de le vendre ou de le léguer, mais sans en avoir l'usage ni percevoir les revenus tant que l'usufruit dure.

En pratique, ce démembrement est souvent créé lors d'une donation ou d'une succession : le conjoint survivant reçoit l'usufruit de la résidence principale, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété. Ainsi, le conjoint peut continuer à habiter le logement ou le louer, et les enfants deviendront pleins propriétaires à son décès.

Pour la fiscalité successorale, chaque droit a une valeur propre. Le Code général des impôts (article 669) fixe un barème d'évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier. Ce barème est impératif : il ne peut être modulé ni par les parties ni par le fisc (sauf cas de fraude). Nous allons détailler ce barème dans la section suivante.

L'article 669 du CGI fournit un barème qui détermine la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété en pourcentage de la pleine propriété. Ce barème est appliqué pour le calcul des droits de mutation (succession et donation). Il se base uniquement sur l'âge de l'usufruitier au moment de la transmission.

Voici le barème officiel en vigueur pour 2026 :

- Moins de 21 ans : usufruit = 90 %, nue-propriété = 10 %
- De 21 à 30 ans : usufruit = 80 %, nue-propriété = 20 %
- De 31 à 40 ans : usufruit = 70 %, nue-propriété = 30 %
- De 41 à 50 ans : usufruit = 60 %, nue-propriété = 40 %
- De 51 à 60 ans : usufruit = 50 %, nue-propriété = 50 %
- De 61 à 70 ans : usufruit = 40 %, nue-propriété = 60 %
- De 71 à 80 ans : usufruit = 30 %, nue-propriété = 70 %
- De 81 à 90 ans : usufruit = 20 %, nue-propriété = 80 %
- Plus de 90 ans : usufruit = 10 %, nue-propriété = 90 %

Ce barème est simple à utiliser : pour une pleine propriété d'une valeur V, l'usufruit vaut V x le pourcentage et la nue-propriété vaut V x le pourcentage complémentaire.

Par exemple, pour un usufruitier âgé de 65 ans, l'usufruit est évalué à 40 % de la valeur du bien. Si le bien vaut 200 000 €, l'usufruit vaut 80 000 € et la nue-propriété 120 000 €.

Ce barème est le même pour l'ensemble des biens (immobilier, mobilier, valeurs mobilières). Il est essentiel car il détermine la valeur taxable pour chaque héritier. Notez que si l'usufruitier est très âgé (plus de 90 ans), l'usufruit est dérisoire (10 %), ce qui peut inciter à des stratégies de transmission.

Pour approfondir le sujet du démembrement de propriété, consultez notre article sur la déclaration de succession et biens immobiliers (https://blog.formulaires-admin.fr/cerfa-2705-succession-biens-immobiliers/).

Dans une succession, chaque héritier (usufruitier ou nu-propriétaire) doit déclarer et payer des droits sur la valeur du droit qu'il reçoit. Concrètement, si le défunt était plein propriétaire d'un bien et que, par testament, il lègue l'usufruit à une personne et la nue-propriété à une autre, ces deux personnes sont considérées comme des héritiers distincts pour la partie qui leur revient.

Prenons un exemple : un père décède en laissant une maison de 300 000 €. Il lègue l'usufruit à sa compagne (âgée de 70 ans) et la nue-propriété à ses deux enfants. Selon le barème, pour 70 ans, l'usufruit vaut 30 % (soit 90 000 €) et la nue-propriété 70 % (soit 210 000 €). Chaque enfant recevra donc une nue-propriété évaluée à 105 000 €.

Chacun devra déclarer sa part dans sa déclaration de succession (CERFA n° 2705-SD) et payer les droits correspondants.

Attention : l'abattement personnel s'applique sur la valeur du droit reçu, pas sur la valeur totale du bien. Par exemple, pour un enfant, l'abattement est de 100 000 €. Si sa nue-propriété est de 105 000 €, il ne paiera des droits que sur 5 000 €. Pour le conjoint survivant, l'exonération totale s'applique uniquement s'il reçoit l'usufruit (en tant que conjoint, il est exonéré de droits, mais il doit quand même déclarer).

Il est crucial de différencier la valeur déclarée par chaque héritier. Le notaire vous aidera à établir la déclaration, mais vous devez comprendre comment la valeur est ventilée pour éviter des erreurs.

Mettons en situation un cas concret pour illustrer le calcul complet. Mme Martin décède, laissant un patrimoine de 500 000 € (maison principale + comptes bancaires). Par testament, elle lègue l'usufruit de tous ses biens à son frère Paul, âgé de 70 ans, et la nue-propriété à ses deux enfants, Camille et Lucas.

Étape 1 : Valeur du bien
500 000 €.

Étape 2 : Application du barème pour 70 ans
- Usufruit = 30 % = 150 000 €
- Nue-propriété = 70 % = 350 000 €

Étape 3 : Répartition de la nue-propriété
Chaque enfant reçoit la moitié de la nue-propriété, soit 175 000 € chacun.

Calcul des droits pour Camille (abattement enfant : 100 000 €)
Base imposable = 175 000 € - 100 000 € = 75 000 €

Application du barème progressif :
- Jusqu'à 8 072 € : 5 % = 403,60 €
- De 8 072 € à 12 109 € : 10 % = 403,70 €
- De 12 109 € à 15 932 € : 15 % = 573,45 €
- De 15 932 € à 75 000 € : 20 % = 11 813,60 €

Total pour Camille : 403,60 + 403,70 + 573,45 + 11 813,60 = 13 194,35 €

Calcul des droits pour Paul (le frère)
Abattement pour frère et sœur : 15 932 €.
Base taxable = 150 000 € - 15 932 € = 134 068 €
Droits = 134 068 € x 35 % = 46 923,80 €

S'il était conjoint, il serait exonéré, mais ce n'est pas le cas. Ce cas montre l'importance de l'âge de l'usufruitier : plus il est âgé, plus la valeur de l'usufruit est faible, réduisant ainsi les droits pour l'usufruitier, mais les enfants paient plus car la nue-propriété est plus élevée. La clé est de comprendre que chaque héritier est taxé sur la valeur de son droit.

Pour en savoir plus sur le calcul des droits en France, consultez notre article sur le calcul des droits de succession en France (https://blog.formulaires-admin.fr/calcul-droits-de-succession-france-2025/).

Dans certaines situations, les héritiers peuvent choisir entre recueillir l'usufruit ou la pleine propriété. Ce choix peut être dicté par le testament, mais parfois la loi offre des options, notamment pour le conjoint survivant.

Le conjoint survivant peut opter, dans les six mois suivant le décès, entre :
- L'usufruit de la totalité des biens existants
- La pleine propriété du quart des biens
- La propriété (pleine) de la moitié des biens (dans certaines configurations familiales)

Ce choix est stratégique fiscalement :
- Si le conjoint opte pour l'usufruit, il est exonéré de droits (en tant que conjoint) et les enfants reçoivent la nue-propriété. Ils devront payer des droits sur cette nue-propriété, mais à leur tour, ils bénéficieront d'un abattement. À la mort du conjoint, les enfants deviendront pleins propriétaires sans droits à payer (car ils récupèrent la nue-propriété qu'ils possédaient déjà).
- Si le conjoint opte pour la pleine propriété du quart, il paiera des droits (mais il a un abattement de 100 000 € sur sa part) et les enfants recevront la pleine propriété des trois quarts.

L'option la plus avantageuse dépend de la valeur du patrimoine et de l'âge du conjoint. Par exemple, si le patrimoine est important, l'option usufruit évite que les enfants paient immédiatement des droits sur la totalité. En réalité, au décès du conjoint, les enfants n'ont pas de droits à payer car ils étaient déjà nus-propriétaires. C'est donc très avantageux.

Pour les autres héritiers (frères, sœurs, neveux), il n'y a pas d'option légale de ce type. Le testament détermine la répartition.

Pour approfondir le sujet du conjoint survivant, consultez notre article sur la déclaration de succession du conjoint survivant (https://blog.formulaires-admin.fr/declaration-succession-conjoint-survivant/).

L'abattement personnel s'applique sur la valeur nette de chaque part successorale. Or, dans le cadre d'un démembrement, chaque héritier bénéficie de son abattement sur la valeur du droit reçu, pas sur la valeur totale du bien.

Exemple : un parent donne de son vivant la nue-propriété d'un bien à son enfant tout en conservant l'usufruit. À son décès, l'usufruit s'éteint et l'enfant devient plein propriétaire. Cette opération permet à l'enfant de bénéficier de l'abattement donation (100 000 €) au moment de la donation de la nue-propriété, et plus tard, à la mort du parent, il n'y a plus de droits à payer sur l'usufruit car il s'éteint naturellement.

C'est exactement ce que permet la donation avec réserve d'usufruit : le donateur transmet la nue-propriété et conserve l'usufruit. Le donataire paie des droits sur la valeur de la nue-propriété (selon le barème), et au décès, le nu-propriétaire récupère l'usufruit sans impôt supplémentaire. C'est une stratégie très utilisée pour transmettre un patrimoine immobilier en réduisant les droits.

Dans une succession simple (sans donation antérieure), si un héritier reçoit une nue-propriété, son abattement s'applique sur cette valeur. Par exemple, un enfant reçoit une nue-propriété de 150 000 € : il utilise 100 000 € d'abattement et paie des droits sur 50 000 €. S'il avait reçu la pleine propriété de 150 000 €, il aurait aussi utilisé 100 000 € d'abattement et payé sur 50 000 €. Le fait que ce soit une nue-propriété ne change pas le montant de l'abattement, mais il réduit la base d'imposition en raison de la décote (puisque la nue-propriété vaut moins que la pleine propriété).

Pour en savoir plus sur la donation avec réserve d'usufruit, consultez notre article sur la donation avant décès (https://blog.formulaires-admin.fr/donation-avant-deces-ou-succession-avantages/).

Le démembrement de propriété offre plusieurs leviers d'optimisation fiscale qu'il est utile de connaître.

1. La donation avec réserve d'usufruit
Comme mentionné plus haut, cette technique permet de transmettre la nue-propriété tout en conservant l'usage du bien. Plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est élevée (car l'espérance de vie est plus longue), mais les droits sont calculés sur cette valeur réduite. C'est une stratégie particulièrement intéressante pour les biens immobiliers.

2. L'achat en démembrement
Il est possible d'acquérir un bien en démembrement : l'usufruitier paie un loyer au nu-propriétaire, ou inversement. Cette technique peut être utilisée pour optimiser la transmission entre générations.

3. La transformation de l'usufruit en pleine propriété
Parfois, les héritiers peuvent décider de racheter l'usufruit pour devenir pleins propriétaires. Cette opération, appelée "rachat d'usufruit", est soumise à des droits de mutation, mais peut être intéressante si l'usufruitier est très âgé.

4. L'utilisation de l'assurance-vie
L'assurance-vie permet de transmettre un capital en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse, indépendamment du démembrement. Les capitaux versés au bénéficiaire sont exonérés dans la limite de 152 500 € par bénéficiaire si les primes ont été versées avant 70 ans.

Pour approfondir le sujet des frais liés à la succession, consultez notre article sur les frais de notaire pour une déclaration de succession (https://blog.formulaires-admin.fr/frais-notaire-declaration-succession/).