Démembrement de propriété : calculer les droits de succession sur la nue-propriété

Démembrement de propriété : définitions et cas courants

Pour bien démarrer, rappelons de quoi nous parlons. Le démembrement de propriété consiste à séparer les attributs du droit de propriété :

* **L'usufruit :** le droit d'user et de percevoir les revenus (loyers, dividendes).
* **La nue-propriété :** le droit de disposer du bien (le vendre ou le transmettre), mais sans en tirer de revenus.

Ensemble, ils forment la pleine propriété.

Pourquoi utiliser le démembrement ?

Ce mécanisme est très utilisé pour transmettre son patrimoine de son vivant. Par exemple, des parents vendent la nue-propriété d'un bien immobilier à leurs enfants tout en conservant l'usufruit, ce qui permet de réduire les droits de donation (car l'assiette taxable est la valeur de la nue-propriété, souvent inférieure à la pleine propriété).

Les cas courants dans une succession

* Le défunt était **usufruitier** (cas le plus fréquent : il avait donné la nue-propriété à ses enfants, mais gardait l'usufruit).
* Le défunt était **nu-propriétaire** (par exemple, il avait acquis une nue-propriété en viager).
* Le défunt était **plein propriétaire** au moment de son décès, mais le testament prévoit un démembrement en faveur des héritiers.

Comprendre quel droit vous recevez est la première étape pour savoir quoi déclarer.

📌 **Pour en savoir plus :** Pour en savoir plus sur la déclaration de succession, consultez notre article sur le [remplissage du CERFA 2705](https://blog.formulaires-admin.fr/remplir-cerfa-2705-succession/).

Pour calculer les droits de succession, l'administration fiscale utilise un barème légal (article 669 du Code général des impôts) qui attribue une valeur à l'usufruit et à la nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier. Ce barème est le même que celui utilisé pour les donations.

Les taux en vigueur en 2026
. Moins de 21 ans : usufruit 90 % / nue-propriété 10 %

. 21 à 30 ans révolus : usufruit 80 % / nue-propriété 20 %

. 31 à 40 ans révolus : usufruit 70 % / nue-propriété 30 %

. 41 à 50 ans révolus : usufruit 60 % / nue-propriété 40 %

. 51 à 60 ans révolus : usufruit 50 % / nue-propriété 50 %

. 61 à 70 ans révolus : usufruit 40 % / nue-propriété 60 %

. 71 à 80 ans révolus : usufruit 30 % / nue-propriété 70 %

. Au-delà de 81 ans : usufruit 20 % / nue-propriété 80 %

Règles d'application
. Ce barème est impératif : on ne peut pas choisir une autre valeur

. Il s'applique au jour du décès

. La valeur de la nue-propriété est le complément (100 % - valeur de l'usufruit)

💡 **Exemple :** Si le défunt était usufruitier et que vous êtes nu-propriétaire, vous devez évaluer votre part en prenant l'âge du défunt, pas le vôtre.

Le point clé : à la succession, on ne taxe que la valeur du droit transmis, c'est-à-dire celui que vous recevez.

Si vous héritez de la nue-propriété
Vous ne payez les droits que sur la valeur de cette nue-propriété, calculée selon le barème. Vous ne devez pas payer sur la valeur de l'usufruit, qui appartient à l'usufruitier.

L'usufruit s'éteint automatiquement au décès de l'usufruitier. Vous récupérez la pleine propriété sans droits supplémentaires, car cela n'est pas considéré comme une transmission.

Si vous héritez de l'usufruit
Vous ne payez qu'à hauteur de la valeur de l'usufruit, déterminée par votre âge au jour du décès (si vous êtes l'usufruitier).

Exemple : Veuve de 60 ans, défunt nu-propriétaire : l'usufruit représentera 40 % de la pleine propriété.

Cas particulier : le défunt était usufruitier
Lorsque le démembrement a été créé par le défunt lui-même (donation-cession), et qu'il était usufruitier, à son décès :

. L'usufruit s'éteint

. Les nu-propriétaires deviennent pleins propriétaires

. Aucun droit de succession car rien n'est transmis

Dans votre déclaration
Vous devez indiquer la valeur du bien en pleine propriété, puis préciser la quote-part taxable selon votre droit et le barème.

📌 **Pour aller plus loin :** Pour calculer vos droits de succession, consultez notre [simulateur de droits de succession](https://blog.formulaires-admin.fr/calcul-droits-succession/).

La déclaration de succession (formulaire n°2705-SD) comporte une partie spécifique pour les biens démembrés.

Dans le cadre « Détail des biens »
. Inscrivez la valeur de la pleine propriété du bien

. Dans la colonne « Valeur imposable », indiquez la valeur du droit transmis (nue-propriété ou usufruit)

Règles pratiques
. Déclarez le bien pour sa valeur vénale réelle au jour du décès (prix du marché)

. Si vous êtes nu-propriétaire : appliquez le barème pour déterminer la valeur imposable

. Si vous êtes usufruitier : appliquez le barème inversement

Exemples
Appartement de 200 000 €, défunt usufruitier de 70 ans :

. Usufruit : 30 % → 60 000 €

. Nue-propriété : 70 % → 140 000 €

Si vous êtes nu-propriétaire : valeur imposable = 140 000 €
Si vous êtes usufruitier : valeur imposable = 60 000 €

Points d'attention
. Usufruits successifs : on additionne les âges (dans la limite de 100 %)

. Joignez une note explicative à la déclaration pour justifier le calcul

Pour obtenir les documents nécessaires à votre déclaration, consultez notre article sur les documents nécessaires (https://blog.formulaires-admin.fr/documents-necessaires-declaration-succession/).

Prenons des exemples concrets pour illustrer.

Exemple 1 : Pierre décède à 75 ans. Il avait démembré sa maison (valeur 300 000 €) : ses deux enfants sont nus-propriétaires, Pierre usufruitier. À son décès, que doivent déclarer les enfants ? Rien, car ils étaient déjà nus-propriétaires et l'usufruit s'éteint. Ils deviennent pleins propriétaires, mais ce n'est pas une transmission. Aucun droit de succession.

Exemple 2 : Marie décède à 65 ans. Elle possédait un appartement en pleine propriété (valeur 250 000 €). Son testament lui attribue l'usufruit à son conjoint (âgé de 68 ans) et la nue-propriété à ses deux enfants. Au décès, on calcule : valeur de l'usufruit pour le conjoint : 30 % (car il a entre 61 et 70 ans) = 75 000 €. Valeur de la nue-propriété pour les enfants : 70 % de la pleine propriété (100 % - 30 %) = 175 000 €, soit 87 500 € pour chacun. Pour le conjoint, les droits sont nuls (abattement de 100 % entre époux). Pour les enfants, ils bénéficient chacun d'un abattement de 100 000 €, donc rien à payer (la part taxable de 87 500 € est inférieure à l'abattement).

Exemple 3 : Jacques décède à 60 ans, usufruitier d'un portefeuille de valeurs mobilières (valeur 500 000 €). Sa sœur, seule héritière, est nu-propriétaire (elle avait acheté la nue-propriété). Au décès, l'usufruit s'éteint, elle devient pleine propriétaire : aucun droit de succession, car elle était déjà nu-propriétaire.

Exemple 4 : Isabelle décède à 80 ans, nue-propriétaire d'un bien (l'usufruitier est son fils, âgé de 50 ans). La nue-propriété entre dans la succession. Valeur pleine propriété : 400 000 €. L'usufruit (fils) vaut 50 % (car âgé de 51-60 ans ? Non, attention : il a 50 ans, donc 50 % ? Le barème donne 50 % pour 51-60, mais 40 % pour 41-50. Ici 50 ans révolus : c'est la tranche 41-50, donc 40 % pour l'usufruit, et 60 % pour la nue-propriété. Donc la part taxable pour les héritiers (disons un neveu) est de 60 % de 400 000 = 240 000 €, et il devra payer des droits selon son lien de parenté, après abattement de 7 967 €.

Il n'existe pas d'abattement spécial pour l'usufruitier en tant que tel. Les abattements classiques s'appliquent :

. Conjoint survivant / partenaire de PACS : exonération totale

. Enfants : 100 000 € sur la valeur imposable de leur droit

. Frères et sœurs : 15 932 €

. Neveux et nièces : 7 967 €

Points clés à retenir
. L'abattement s'applique sur la valeur imposable de votre droit, pas sur la pleine propriété

. La réunion de l'usufruit à la nue-propriété (à l'extinction de l'usufruit) n'entraîne aucune taxation

. Pour optimiser : si vous êtes usufruitier, vous pouvez consentir des donations de la nue-propriété qui ne sont pas taxées

Pour en savoir plus sur les abattements, consultez notre article sur l'abattement parent-enfant (https://blog.formulaires-admin.fr/abattement-droits-de-succession-conjoint-survivant-2025/).